杭州家庭婚姻律师张涛：在离婚期间一方私自卖房，该如何维权？

【案情】

在闹离婚期间一方帮出去住，另一方如果把房子卖了该怎么办？

【张涛律师评析】

一般来说，为了保护买受人的合法权益，应以购房人是否系善意、有偿作为判断未经夫妻双方同意一方擅自卖房合同效力的条件，只要购房人要有证据证明夫妻双方同意，该合同有效。那么另一方不能追回房屋。

如果有证据能证明夫妻一方擅自卖房是与卖房的第三人恶意串通，或是第三人存在重大过失或是是以不合理的低价购买，另一方则可以向房屋所在地的人民法院提起诉讼，请求确认该合同无效。进而追回房屋。

根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(三)》第十一条规定：“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成一方损失的，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。所以，如果夫妻一方擅自卖房，另一方不能追回该房屋，只能在离婚时根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(三)》第十一条第二款的规定要求一方赔偿损失。

夫妻一方擅自卖房不能绝对定论为无效或有效，须综合判断：

如果房产登记在一人名下，购房人与卖房夫妻也不熟悉，判断该买卖行为有效一般不以经过夫妻双方同意为条件。

如果房产登记在二人名下，判断该买卖行为有效一般要以经过夫妻双方同意为条件，举证责任在购房人，即购房人要有证据证明夫妻双方同意为条件，即应以购房人是否善意、有偿作为条件。同时，对于合同的有效无效也可以引用《合同法》52条进行排除判断。

但是，如果产权已经转移，就不能对抗善意第三人(买方)了。

夫妻关系存续期间，在没有对财产进行分割的情况下，部分共有权人擅自处分共有财产的，一般认定无效。例外的情况是，第三人有理由相信夫妻一方对财产的处分是双方共同意思表示的，应优先保护善意第三人的利益。